Kadastrālā jeb masveida vērtēšana ir nekustamo īpašumu periodiska novērtēšana pēc vienotiem principiem, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informāciju (nomas maksas, tirgus cenas, būvizmaksas) par diviem pēdējiem gadiem un izvērtējot oficiāli reģistrētos vērtību ietekmējošos rādītājus. Jēdziens “Kadastrālā vērtēšana” (sinonīms pasaulē lietotajam – “Masveida vērtēšana”) tiek lietots, lai nodalītu divus vērtēšanas veidus:

• Individuālo vērtēšanu – viena atsevišķa nekustamā īpašuma vienreizēja novērtēšana, visbiežāk individuālām nekustamā īpašuma tirgus dalībnieka vajadzībām – tirgus vērtības noteikšana;
• Masveida vērtēšanu – nekustamo īpašumu grupā ietilpstošo nekustamo īpašumu periodiska novērtēšana, pamatā nekustamā īpašuma nodokļa bāzes noteikšanas vajadzībām.

 

Kadastrālās vērtēšanas process un metodes pēc būtības ir līdzīgas individuālajai vērtēšanai (balstīta uz nekustamā īpašuma tirgus informāciju), bet ņemot vērā to, ka kadastrālajā vērtēšanā vienlaicīgi jānovērtē liels objektu skaits un vērtēšanas izmaksām ir jābūt zemām, vērtības aprēķinam ir jālieto standartizēti aprēķina modeļi.

(lai skatītu attēlu pilnā izmērā, nepieciešams uzklikšķināt uz attēla)

Kadastrālās vērtēšanas mērķis  - pēc vienotiem principiem objektīvi novērtēt visus Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētos nekustamos īpašumus un to veidojošos objektus – kadastra objektus.

Kadastrālo vērtību izmanto:

• nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinam;
• valsts nodevu aprēķināšanai (darījumu reģistrēšanai zemesgrāmatā, mantojuma lietu kārtošanai u.c.);
• zemes nomas maksas aprēķinam (piespiedu nomas gadījumos);
• zemes nomas maksas aprēķinam par neprivatizēto valsts un pašvaldību zemi lauku apvidos;
• līdzvērtīgās zemes aprēķinam;
• pastāvīgā lietošanā piešķirtās zemes izpirkšanai;
• privatizācijai vai atsavināšanai nenodota apbūvēta valstij vai pašvaldībai piekrītoša vai piederoša zemesgabala nomas maksas noteikšanai.

 

Kadastrālo vērtēšanu reglamentē:

• Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums – nosaka kadastrālās vērtēšanas pamatprincipus;
• Ministru kabineta 2006.gada 18.aprīļa noteikumi Nr.305 “Kadastrālās vērtēšanas noteikumi” – nosaka kadastrālās vērtēšanas kārtību;
• Ministru kabineta 2009.gada 18.augusta noteikumi Nr.948 „Noteikumi par kadastrālo vērtību bāzi 2010.gadam” - nosaka kadastrālo vērtību bāzi.

Kadastrālās vērtēšanas process sastāv no:

• kadastrālo vērtību bāzes izstrādes;
• kadastrālās vērtības aprēķina.

Objektu grupēšana kadastrālās vērtēšanas vajadzībām

Zemi atbilstoši nekustamā īpašuma lietošanas mērķim iedala lauku zemē un apbūves zemē. Ēkas – iedala ēku tipos. Inženierbūves – iedala inženierbūvju tipos. Objektu grupēšanai izmanto šādas klasifikācijas:

• Ministru kabineta 2006.gada 20.jūnija noteikumi Nr.496 „Nekustamā īpašuma lietošanas mērķu klasifikācija un nekustamā īpašuma lietošanas mērķu noteikšanas un maiņas kārtība”– zemes izmantošana – nosaka vietējās pašvaldības;
• Ministru kabineta 2009.gada 22.decembra noteikumi Nr.1620 „Būvju klasifikācija” – būvju izmantošana – pēc projekta dokumentācijas nosaka uzmērītājs.

Kadastrālo vērtību bāzes izstrāde

Kadastrālo vērtību bāzi izstrādā vienlaicīgi visā valsts teritorijā (vienlaicīgi zemei un ēkām). Cikliski, ik pēc četriem gadiem, izstrādā vērtību zonējumus pa četrām nekustamo īpašumu grupām:

• lauku nekustamo īpašumu grupa;
• dzīvojamās apbūves īpašumu grupa;
• rūpniecības apbūves grupa;
• komercdarbības un sabiedriskās apbūves grupa.

Vērtību zonējums katrai nekustamo īpašumu grupai paliek nemainīgs četrus gadus, savukārt, bāzes vērtības un korekcijas koeficienti, atbilstoši aktuālai nekustamā īpašuma tirgus informācijai tiek pārskatīti katru gadu. Inženierbūvju bāzes vērtības tiek noteiktas vienlaicīgi ar rūpniecības apbūves grupas zonējuma izstrādi.

Situācijā, kad nekustamā īpašuma tirgus cenas valstī uzrāda tendenci samazināties, bāzes vērtības tiek prognozētas uz nākamā gada 1.janvāri.

Kadastrālo vērtību bāze

• Vērtību zonējums (karte ar homogēnām zonām) – katrai nekustamo īpašumu grupai savs zonējums;
• Apbūves zemei – zemes bāzes vērtības, standartplatības un korekcijas koeficienti;
• Lauku zemei – lauksaimniecībā izmantojamās zemes bāzes vērtības katrai lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitātes grupai, meža zemes bāzes vērtības katrai meža zemes kvalitātes grupai;
• Ēkām - ēkas tipa bāzes vērtības, ēkas standartapjomi un korekcijas koeficenti;
• Inženierbūvēm – inženierbūves tipu bāzes vērtības.

Kadastrālo vērtību bāze ērti izmantojamā formātā pieejama VZD mājas lapā

Kadastrālo vērtību bāzes izstrādei izmantotās metodes

Kadastrālo vērtību bāzes izstrādei Valsts zemes dienests pielieto starptautiski (t.sk. Latvijā) atzītās nekustamā īpašuma vērtēšanas standartos noteiktās vērtēšanas metodes. Vērtēšanas metožu izmantošana ir atkarīga no pieejamās tirgus informācijas:

• darījumu salīdzināšanas metodi (visplašāk izmantotā metode – izmanto apbūves un lauku zemju, kā arī ēku kadastrālo vērtību bāzes izstrādei);
• ienākumu kapitalizācijas metodi (izmanto meža zemes kadastrālo vērtību bāzes izstrādei);
• izmaksu metodi (izmanto papildus darījumu salīdzināšanas metodei ēku un inženierbūvju kadastrālo vērtību bāzes izstrādē).

 

Kadastrālo vērtību bāzes izstrādei izmantotā informācija:

• Nekustamā īpašuma tirgus informācija (informāciju par pirkumiem, nomām, būvniecības izmaksām, nekustamā īpašuma tirgus piedāvājumu un pieprasījumu, nekustamā īpašuma tirgus aktivitāti, cenu izmaiņu indeksi un tendences);
• Informācija par nekustamā īpašuma vērtību ietekmējošajiem galvenajiem rādītājiem, kas iegūta analizējot nekustamo īpašumu tirgus cenas;
• Vietējās pašvaldības teritorijas plānojumi un detālplānojumi;
• Informācija par normatīvajos aktos noteiktajām īpaši aizsargājamajām dabas teritorijām un to robežām;
• Pašvaldību savstarpējai salīdzināšanai – pašvaldības sociālekonomiskie attīstības rādītāji, (ienākuma nodokļa apjoms uz vienu iedzīvotāju, bezdarba līmenis, ekonomiski aktīvo iedzīvotāju skaits, demogrāfiskā slodze u.c.).

 

Nekustamā īpašuma tirgus informācija

Kadastrālo vērtību bāzes izstrādei Kadastra informācijas sistēmā tiek uzturēta Nekustamā īpašuma tirgus datu bāze, kurā tiek uzkrāti oficiālie no Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas saņemtie dati par darījumiem ar nekustamajiem īpašumiem visā valstī. Uz 2010.gada 1.janvāri datu bāzē bija uzkrāts vairāk nekā 385 000 darījumu.  Informāciju par nomas maksām sniedz valsts un pašvaldību institūcijas, savukārt, informācija par būvizmaksām tiek apkopta saskaņā ar Ministru kabineta 2008.gada 18.augusta noteikumiem Nr.660 "Kārtība, kādā sniedz informāciju par izsniegtajām būvatļaujām un ekspluatācijā pieņemtajām būvēm, kā arī kārtība, kādā šī informācija ir pieejama“. Piedāvājuma informācija pieejama bezmaksas publiskajos sludinājumu portālos.

 

Kadastrālo vērtību bāzes apstiprināšana un spēkā stāšanās

• Kadastrālo vērtību bāzi apstiprina Ministru kabinets līdz katra gada 15.jūnijam;
• Apstiprinātā kadastrālā vērtību bāze tiek piemērota kadastrālo vērtību aprēķinam no nākamā gada 1.janvāra;
• Apstiprināto kadastrālo vērtību bāzi izmanto apbūvēta zemesgabala vērtības privatizācijas vajadzībām noteikšanai un nekustamā īpašuma nodokļa apmēra prognozēšanai nākamajam gadam.

 

Kadastrālo vērtību aprēķins

Kadastrālo vērtību aprēķina atsevišķi zemes vienībai, ēkai, telpu grupai, inženier­būvei, zemes vienības daļai. Nekustamā īpašuma (zemes īpašums, būvju īpašums, dzīvokļa īpašums) kadastrālo vērtību aprēķina kā atsevišķu nekustamo īpašumu veidojošo zemes vienību, ēku un inženierbūvju kadastrālo vērtību summu.

Kadastrālo vērtību aprēķina, ņemot vērā Kadastra IS reģistrētos datus:

• apstiprināto kadastrālo vērtību bāzi;
• objektu raksturojošos datus;
• nekustamā īpašuma lietošanas mērķus;
• nekustamā īpašuma objekta apgrūtinājumus.

Kadastrālo vērtību aktualitāte

Kadastra objekta vērtības aprēķinam izmanto Kadastra IS datus par objektu pēc stāvokļa vērtības aprēķināšanas dienā. Ja Kadastra IS netiek reģistrētas izmaiņas objektu raksturojošajos datos, kadastrālā vērtība ir aktuāla līdz jaunas kadastrālo vērtību bāzes spēkā stāšanās brīdim. Ja tiek reģistrētas izmaiņas raksturojošajos datos, vērtība automātiski tiek pārrēķināta.

Spēkā esošās kadastrālās vērtības pieejamas VZD datu publicēšanas portālā.