Kadastrālās vērtības aprēķināšanas modeļi jeb formulas ir veidotas, lai katra īpašuma kadastrālā vērtība maksimāli tuvinātos tā tirgus vērtībai, nevērtējot katru īpašumu individuāli. Īpašuma iespējamās tirgus cenas nosaka sertificēti īpašuma vērtētāji, taču šie vērtējumi nevar būt par pamatu kadastrālās vērtības maiņai, jo tajos nereti pielieto individuālus kritērijus, piemēram, apkārtnes ainavu, kas netiek ņemta vērā, nosakot masveida vērtību. Tāpat ir svarīgi, kādam mērķim tirgus vērtējums noteikts, jo arī šis faktors var būtiski mainīt uzrādīto vērtību. Tāpat kā individuālajā vērtēšanā, arī kadastrālās vērtības aprēķināšanā, nosakot bāzes vērtības, tiek ņemti vērā nekustamo īpašumu tirgus darījumu dati

Bāzes vērtību noteikšanas vajadzībām Dienests reizi četros gados visai valsts teritorijai pa īpašumu grupām (dzīvojamā, lauku, ražošanas, komercdarbības un sabiedriskā) izstrādā vērtību zonējumus. Vērtību zonas tiek veidotas, ņemot vērā nekustamā īpašuma cenas atbilstoši pieprasījumam/piedāvājumam konkrētajā laika momentā un vērtību ietekmējošos faktorus (piemēram novietojumu, infrastruktūras pieejamību, u.c.) un zonu izdalīšanas procesā iesaistās arī pašvaldību norīkoti pārstāvji – konsultanti, ar kuriem tiek izvērtētas noteikto vērtību zonu robežas.

Bāzes vērtības tiek noteiktas, analizējot zemesgrāmatā reģistrētos pirkuma darījumus – gan konkrētajā teritorijā notikušos, gan līdzīgās teritorijās. Dienesta rīcībā ir plaša nekustamā īpašuma tirgus datu bāze, kur uzkrāta informācija par vairāk kā 530 tūkstošiem darījumu objektu. Tā kā nekustamā īpašuma tirgū visvairāk nonāk darījumi tieši ar dzīvojamiem īpašumiem (pārdod gan neapbūvētas zemes, gan zemes kopā ar savrupmājām, gan dzīvokļus), tad bāzes vērtību noteikšanai izmanto visplašāk pielietojamo vērtēšanas metodi, ko izmanto arī sertificētie vērtētāji, nosakot objektam tirgus vērtību, darījumu salīdzināšanas metodi.

Pielietojot matemātiski statistiskās metodes, analīzes procesā  nosaka zemes vai ēkas platības vienības bāzes vērtību (nosacīto standartcenu), kas raksturo tipisko objektu noteiktā vietā – vērtību zonā. Tas nozīmē, ka bāzes vērtība ir noteikta tipiskam objektam jeb standartobjektam, savukārt, ja zemes vienība vai dzīvojamā māja ir lielāka nekā standartobjekts, tās kadastrālās vērtības aprēķinā piemēro samazinošos koeficientus.

Zonējumus un bāzes vērtības izstrādā līdz esošā gada 1. aprīlim, pēc tam tās līdz 15. jūnijam  apstiprina Ministru kabinetā kā kadastrālo vērtību bāzes noteikumus attiecīgajam gadam un kadastrālo vērtību aprēķinam, un tās stājas spēkā tikai nākošā gada 1. janvārī. Šāds periods ir noteikts tāpēc, ka kadastrālās vērtības tiek izmantotas nekustamā īpašuma nodokļa (nodoklis) vajadzībām, kuru ieņēmumi veido daļu no pašvaldības budžeta, kas ir savlaicīgi jāplāno.

Galvenais iemesls ir lauksaimniecības zemes cenu izmaiņas nekustamo īpašumu tirgū. Īpaši pēdējos gados aktivizējies lauksaimniecības zemes tirgus un notikušie darījumi norāda uz cenu pieaugumu.  Rūpīgi analizējot lauku zemes darījumu cenas, nosaka lauksaimniecības zemes bāzes vērtību latos par hektāru. Darījumu cenu analīzē neiekļauj darījumus ar mežaudzi un nelielas zemes platības blakus ūdenstilpnēm, kas visticamāk norāda, ka zeme varētu būt pirkta vairāk rekreācijai/apbūvei, nevis lauksaimniecībai.  Tāpat izskata vai darījums noticis starp ārvalstniekiem vai vietējiem, jo ar ārvalstu kapitālu iesaistītos darījumos cenas par hektāru ir būtiski lielākas. Darījumus analizē pa zemes kvalitātes grupām gan vienas pašvaldības ietvaros, gan salīdzinot  ar līdzīgām teritorijām citos novados. Līdz ar to uz tirgus informācijas pamata noteiktās bāzes vērtības izmaiņas ir viens no iemesliem lauksaimniecības zemes vērtības izmaiņām.

Otrs iemesls – izmaiņas zemes raksturojošos datos, par kuru atbilstību īpašuma patiesajam stāvoklim dabā, atbildīgs zemes īpašnieks. Lauksaimniecības īpašumiem kadastrālo vērtību ietekmē zemes mērniecības laikā uzmērītie zemes lietošanas veidi (aramzeme, ganības, krūmāji utt.), kam nosaka atšķirīgu zemes vērtību atkarībā no lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitatīvā novērtējuma (ballēs). Jo auglīgāka zeme, jo tās kvalitatīvais novērtējums ir lielāks.

Arī uzmērītie apgrūtinājumi ietekmē kadastrālo vērtību, to samazinot par 5% līdz 30% apmērā atkarībā no to aizņemtās platības.

Ballēs izteikts novērtējums, kur viena zemes vērtības balle atbilst 70 kg rudzu un naudas izteiksmē sastāda 5.28 EUR. Galvenie zemes kvalitāti  ietekmējošie rādītāji ir augsnes veids, augsnes mehāniskais sastāvs un lauka melioratīvais stāvoklis (meliorēts vai nemeliorēts). Vēsturiski veicot augšņu kartēšanas  un zemes kvalitatīvā novērtējuma noteikšanas lauka darbus, lai noteiktu zemes auglību ballēs, bez galvenajiem zemes auglību ietekmējošajiem rādītājiem, izvērtēja arī mikroreljefu, akmeņainību, lauku sīkkontūrainību un dabā esošos šķēršļus, kas traucē lauka mehānisku apstrādi.

Zemes kvalitatīvā novērtējuma noteikšanai Valsts zemes dienests izmanto augšņu kartēšanas un zemes vērtēšanas kartogrāfiskos materiālus. Augšņu kartēšanas un zemes vērtēšanas lauku darbi  Latvijā tika pabeigti 1994.gadā.  No minētajiem materiāliem pēc vienotas metodoloģijas tika sagatavotas masveida vērtēšanas vajadzībām zemes kvalitātes novērtējuma pamatkartes mērogā 1:10 000. Kaut arī šķiet, ka šie materiāli ir tapuši krietnu laiku atpakaļ, tomēr savu aktualitāti pamatā tie nav zaudējuši, jo augsnes veidi un to sastāvs dabā mainās ļoti lēni.

Lauksaimniecības zemes kvalitatīvo novērtējumu jaunām zemes vienībām nolasa no kartēm – zemes vienības dabā neapseko un jaunus lauka vērtēšanas darbus neveic.

Nākotnē iecerēts, ka uz augšņu agroķīmiskās izpētes rezultātiem balstītu augsnes kartēšanu un zemes kvalitatīvo vērtēšanu veiks reizi 20 gados, pirmo ciklu veicot līdz 2028.gadam un līdz 2025.gadam izveidojot Augšņu informācijas sistēmu.

Kvalitatīvais novērtējums var mainīties divos gadījumos, ja:

  1. īpašumā notiek izmaiņas zemes lietošanas veidos, piemēram, daļa lauksaimniecības zemes tiek apmežota, pļava aizaugusi ar krūmiem;
  2. lauksaimniecības zeme tiek izņemta no meliorācijas kadastra, kā rezultātā tā vairs neatbilst meliorētai lauksaimniecības zemei.

Lai aktualizētu balles, pirmajā gadījumā zemes mērniekam jāpasūta situācijas plāna aktualizācija, pēc kuras izmaiņas zemes lietošanas veidos tiks reģistrētas Kadastra informācijas sistēmā, otrajā gadījumā – Valsts zemes dienests no valsts sabiedrības ar ierobežotu atbildību “Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi” saņems informāciju par lauksaimniecības zemes izņemšanu no meliorācijas kadastra.

Zemes īpašniekam lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitatīvā novērtējuma balles var uzzināt: portālā Latvija.lv izmantojot pakalpojumu „Mani dati Kadastrā”, portālā Kadastrs.lv un reizi gadā (bez maksas) pieprasot izdruku saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 85.pantu.  Pārējiem interesentiem zemes kvalitatīvā novērtējuma balles kopā ar citiem kadastra datiem par maksu pieejamas portālā Kadastrs.lv.

Ideālā situācijā tā ir, tomēr cerēt, ka ikviena īpašuma tirgus vērtība sakritīs ar šī īpašuma kadastrālo vērtību, nevar. Tam ir vairāki iemesli – pirmkārt, kadastrālās vērtības (bāzes vērtību) aprēķins notiek masveida procesā, kadastrālo vērtību atbilstību tirgus līmenim nosakot plašākā teritorijā īpašumu grupai ar statistiskām metodēm; otrkārt, kadastrālās vērtības aprēķinam tiek izmantoti tikai pēdējie Kadastra reģistrā reģistrēti dati, kas var būt arī vairākus gadus veci; treškārt, kadastrālajā vērtēšanā tiek izmantoti tikai normatīvajos aktos noteiktie vērtēšanas modeļi, kuri neparedz izvērtēt īpašos apstākļus.

Vairākas iespējas – pirmkārt, pasūtīt Valsts zemes dienestā bezmaksas izziņu (saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 85. pantu); otrkārt, portālos Latvija.lv un Epakalpojumi.lv internetā, izmantojot pakalpojumu „Mani dati Kadastrā”; treškārt, aplūkot datus Valsts zemes dienesta datu publicēšanas portālā Kadastrs.lv.

Normatīvajos aktos ir apstiprinātas formulas (vērtēšanas modeļi), pēc kurām aprēķina vērtību konkrētam objektam. Tāpat normatīvajos aktos ir apstiprinātas bāzes vērtības katram zemes lietošanas mērķim visās vērtību zonās. Lai aprēķinātu iespējamo kadastrālo vērtību, nepieciešams izvēlēties pareizo aprēķina formulu, atkarībā no tā, kādam objektam ir nepieciešamas aprēķināt vērtību, un zināt konkrētā objekta raksturojošos datus, ko īpašnieks var uzzināt vienu reizi kalendārā gada laikā bez maksas, pieprasot informāciju Dienestā.

Tāpat Jums ir tiesības pasūtīt iespējamās kadastrālās vērtības aprēķinu Dienestā.

Jānoskaidro vai Kadastra reģistrā reģistrētie dati par īpašumu atbilst faktiskai situācijai dabā (konkrētā objekta raksturojošos datus īpašnieks var uzzināt vienu reizi kalendārā gada laikā bez maksas, pieprasot informāciju Dienestā) – gan zemes lietošanas mērķi, apgrūtinājumi, platības, ēkām fiziskais stāvoklis. Ja dati ir nekorekti, jāierosina to aktualizācija, ja dati ir korekti, tad iespējams tie neatbilst kaimiņa īpašumam.

Aprēķinot kadastrālo vērtību, ja ēkas fiziskais stāvoklis (nolietojums) ir vismaz 5%, ēkas kadastrālā vērtība tiek koriģēta. Ja ēkas nolietojums ir sasniedzis 85% (vai vairāk) – ēkas kadastrālā vērtība būs 0 EUR un vairs neietekmēs kopējo īpašuma novērtējumu. Pretējā gadījumā – ja, ēkas fiziskais stāvoklis ir labāks – ēkas vērtība, attiecīgi koriģēta, tiek ieskaitīta īpašuma novērtējumā. Aprēķinot kadastrālo vērtību, tiek ņemts vērā ēkas fiziskais stāvoklis, kas reģistrēts Kadastra reģistrā ēkas apsekošanas laikā (būvju kadastrālās uzmērīšanas (tehniskās inventarizācijas) laikā) – ja dati ir novecojuši un neatbilst faktiskai situācijai dabā, īpašniekam, lai aktualizētu kadastrālo vērtību, ir jāpasūta (par maksu) ēkas datu aktualizācija (fiziskā nolietojuma aktualizēšanu iespējams pasūtīt kā atsevišķu darbību).

Ziņot par ēkas neatbilstošu nolietojumu

Tā kā kadastrālā vērtēšana ir masveida vērtēšana, kuras ietvaros netiek aplūkots katrs individuāls objekts, bet gan īpašumu grupa kādā noteiktā teritorijā – kadastrālās vērtības aprēķina vajadzībām tiek izstrādāti zonējumi, sadalot valsts teritoriju zonās, kurās līdzīgu īpašumu vērtība nekustamā īpašuma tirgū ir nosacīta līdzīga. Izstrādājot zonējumu, tiek ņemta vērā gan infrastruktūras esamība un kvalitāte, gan teritorijas pievilcība un attīstība un citi galvenie vērtību ietekmējošie faktori – tomēr jāuzsver – tie tiek aplūkoti zonas ietvaros, nevis katram konkrētam īpašumam.