Piespiedu dalītā īpašuma izbeigšana

Atsavināšanas tiesības izmantošanas process uzsākas ar daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanu par atsavināšanas tiesības izmantošanu un procesa uzsākšanu.

Pieņemot lēmumu par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu, dzīvokļu īpašnieku kopībai vēlams pilnvarot kādu personu veikt darbības, kas saistītas ar atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa īstenošanu.

Lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu ir pieņemts, ja par to nobalsojuši dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no visiem daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem.

Atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 18. pantam, dzīvokļu īpašnieku kopība par savā kompetencē esošajiem jautājumiem lēmumus var pieņemt šādos veidos:

• dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē;
• aptaujas veidā;
• citādi savstarpēji vienojoties.

Pēc daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanas par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu dzīvokļu īpašnieku kopībai vai to pilnvarotajai personai, tas jāiesniedz vietējā pašvaldībā, kura pieņems lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemi vai lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamās zemes pārskatīšanu.

Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi noformējami iesniegšanai vietējā pašvaldībā rakstveidā. Lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu ir tiesiskais pamats, lai pašvaldība pieņemtu lēmumu par dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu.
Arī zemes īpašniekam ir tiesības ierosināt daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem pieņemt lēmumu par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu.
 

Lai uzsāktu piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas procesu, saskaņā ar Dalītā īpašuma izbeigšanas likumu,  jāizpildās šādiem nosacījumiem .

• Daudzdzīvokļu dzīvojamā māja:
  • atbilstoši Kadastra informācijas sistēmas datiem, ir pilnībā sadalītai dzīvokļu īpašumos (dzīvokļu īpašumi var nebūt reģistrēti zemesgrāmatā). Situācijās, ja dzīvojamā mājā ir dzīvoklis, mākslinieka darbnīca vai nedzīvojama telpa, kas nodota privatizācijai pirms dzīvojamās mājas privatizācijas (saukti par PPDz dzīvokļiem) arī tam jābūt reģistrētam Kadastra informācijas sistēmā, kā dzīvokļu īpašumam;
  • privatizēta saskaņā ar likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju", likumā "Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju" vai likumā "Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju" noteikto kārtību un tajā ir vismaz divi dzīvokļi.
• Zeme, ko atsavina ir privātpersonai piederoša, īpašuma tiesības uz zemi (arī, ja atsavina tikai daļu no tās), ir nostiprinātas Zemesgrāmatā. Valsts vai pašvaldības īpašumā esošās zemes tiek atsavinātas atbilstoši likuma “Publiskas personas mantas atsavināšanas likums” noteiktajā kārtībā.

Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala (turpmāk – FNZG) noteikšana vai pārskatīšana ir pašvaldības, kuras administratīvajā teritorijā atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, kompetencē.

Sešu (6) mēnešu laikā pēc iesnieguma par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu saņemšanas vietējā pašvaldība pieņem lēmumu par FNZG pārskatīšanu vai noteikšanu:

• ja tiek konstatēts, ka iepriekš noteiktais FNZG ir korekts un to nav nepieciešams pārskatīt, noteiktajā termiņā pieņem lēmumu par FNZG;
• ja tiek konstatēts, ka iepriekš noteiktais FNZG ir pārskatāms, noteiktajā termiņā pieņem lēmumu par FNZG pārskatīšanas uzsākšanu. Papildus, pašvaldībai jāizvērtē vai tā pārskatīšana neietekmēs citām mājām attiecīgajā kvartālā noteiktos FNZG, ja ietekmēs, FNZG jāpārskata visa kvartāla robežās vienlaikus.

FNZG nosaka atbilstoši likumam “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, Ministru kabineta noteikumiem Nr. 522 “Privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanas kārtība”, pašvaldību saistošajiem noteikumiem.

FNZG nosaka daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai neatkarīgi no zemes piederības. FNZG var ietilpt gan privātpersonu, gan valsts  /pašvaldības īpašumā esoša zeme, savukārt dalītā īpašuma izbeigšanas procesā nosakāmā atsavināmā zeme neattiecas uz valsts / pašvaldību zemi, bet tikai uz privātpersonu īpašumā esošo zemi.

Atšķirība starp FNZG un atsavināmo zemi

Piemērs. Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas FNZG tiek noteikts no divām privātpersonām piederošām zemes vienībām. Atsavināmā zeme šajā situācijā sakrīt ar FNZG.

Piemērs. FNZG tiek noteikts daļā platības no pašvaldībai piederošas zemes un daļā no privātpersonai piederošas zemes. Atsavināmā zemes platība šajā situācijā tiks noteikta atbilstoši privātpersonai piederošās zemes platībai.

Kad pašvaldības lēmums par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai FNZG  noteikšanu vai pārskatīšanu ir kļuvis neapstrīdams, vietējā pašvaldība atsavināmās zemes noteikšanai Valsts zemes dienestam (turpmāk – Dienests) iesniedz:

• lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai FNZG vai lēmumu par FNZG pārskatīšanu;
• daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai FNZG projektu (sagatavots atbilstoši normatīvā akta par privatizējamai dzīvojamai mājai FNZG noteikšanas kārtību prasībām);
• lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai FNZG ietilpstošo zemes vienību vai zemes vienību daļu nekustamā īpašuma lietošanas mērķiem (turpmāk – NĪLM).

Dienestā saņemts jautājums par NĪLM lēmumu: Kad paš valdība pieņem un nosūta lēmumu par nekustamā īpašuma lietošanas mērķi funkcionāli nepieciešamajam zemesgabalam – pirms, pēc vai vienlaicīgi ar lēmumu par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu? Vai informāciju par nekustamā īpašuma lietošanas mērķi var norādīt arī lēmumā par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu?

Atbilde: Lēmuma par NĪLM pieņemšanu katra pašvaldība pati nosaka, atkarībā no situācijas – vienlaicīgi vai pirms lēmuma par FNZG. Būtiski ņemt vērā, kā tajā brīdī, kad lēmums par FNZG tiek sūtīts Dienestam, ir pieņemts lēmums arī par NĪLM. Informāciju par noteikto NĪLM var iekļaut arī lēmumā par FNZG noteikšanu vai pārskatīšanu.
 

Dzīvokļu īpašnieki atsavināmo zemi izpērk par atsavināšanas cenu, kuru veido atsavināmajā zemē ietilpstošo zemes vienību un zemes vienību daļu kadastrālo vērtību summa. Atsavināmā zeme var būt visa zemes vienība, daļa no tās un var sastāvēt no vienas vai vairākām zemes vienībām, zemes vienības daļām.

Atsavināmo zemi nosaka un Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (turpmāk – Kadastra informācijas sistēma) reģistrē Dienests:

• savietojot FNZG robežu grafisko attēlojumu ar Kadastra informācijas sistēmas datiem, ievērojot precizitāti, ar kādu kadastrāli uzmērīta zemes vienība;
• ja atsavināmā zeme visa ir privātpersonai piederoša zeme, kā atsavināmo zemi nosaka visu zemes vienību;
• ja atsavināmā zeme ir daļa no privātpersonai piederošas zemes, kā atsavināmo zemi nosaka zemes vienības daļu.

Dati par atsavināmo zemi būs pieejami Dienesta datu izplatīšanas un pakalpojumu portālā Kadastrs.lv. Atsavināmajai zemes vienībai un zemes vienības daļai Kadastra informācijas sistēmā tiks reģistrēta atzīme “Atsavināmā zeme”, kas attiecīgi tiks norādīta arī portālā.

Pēc datu par atsavināmo zemi reģistrācijas Kadastra informācijas sistēmā, tiek veikts atsavināmās zemes atsavināšanas cenas aprēķins:
    atsavināšanas cenu veido atsavināmajā zemē ietilpstošo zemes vienību un zemes vienību daļu kadastrālo vērtību summa;
    dzīvokļa īpašnieks maksā atsavināšanas cenas daļu atbilstoši viņam piederošā dzīvokļa īpašuma kopīpašuma domājamai daļai.
Atsavināšanas cenas aprēķināšanai izmanto zemes vienībai un zemes vienības daļai Kadastra informācijas sistēmā reģistrēto kadastrālo vērtību, kas ir spēkā paziņojuma par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu izdošanas dienā.

Līdz 2025. gada 1. janvārim atsavināšanas cena tiek aprēķināta:

• no 2023. gada 1. janvāra līdz Ministru kabineta noteikumu par kadastrālo vērtību bāzi 2025., 2026., 2027., 2028. gadam apstiprināšanas brīdim – atbilstoši Dienestā aprēķinātajai un publicētajai informācijai par zemes vienības un zemes vienības daļas projektētajām kadastrālajām vērtībām, kas izstrādātas atbilstoši nekustamo īpašumu darījumu informācijai uz 2019. gada 1. jūliju;
• no Ministru kabineta noteikumu par kadastrālo vērtību bāzi 2025., 2026., 2027. un  2028. gadam apstiprināšanas brīža līdz 2024. gada 31. decembrim – atbilstoši Dienestā aprēķinātajai un publicētajai informācijai par zemes vienības un zemes vienības daļas prognozētajām kadastrālajām vērtībām, kas noteiktas atbilstoši nekustamo īpašumu darījumu informācijai uz 2022. gada 1. jūliju.

Dalītā īpašuma izbeigšanas likumā noteiktajā kārtībā aprēķinātā atsavināšanas cena nav apstrīdama vai pārsūdzama.

Atsavināšanas cena ir spēkā un izmantojama atsavināšanas tiesības izmantošanai divus gadus no paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu izdošanas dienas.

Dienests pēc atsavināmās zemes noteikšanas un reģistrēšanas Kadastra informācijas sistēmā sagatavo paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu.

Paziņojumā par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu norāda:

• Kadastra informāciju par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, atsavināmo zemi, dzīvokļa īpašumiem;
• Par katru atsavināmajā zemē ietilpstošo zemes vienību vai zemes vienības daļu maksājamo atsavināšanas cenas daļu;
• Atsavināšanas cenas sadalījumu atbilstoši zemes domājamām daļām;
• Katra dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram atbilstošo atsavināšanas cenas daļu;
• Atsavināšanas cenas sadalījumu atbilstoši dzīvokļa īpašumā ietilpstošās dzīvojamās mājas kopīpašuma domājamām daļām;
• Termiņu, kurā atsavināšanas cena ir spēkā un izmantojama atsavināšanas cenas izmantošanai.

Pēc paziņojuma izdošanas izmaiņas dzīvokļu īpašumu sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmērā nemaina katram dzīvokļa īpašniekam aprēķināto atsavināšanas cenas daļu.

Paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu nosūta dzīvokļu īpašniekiem un zemesgabala īpašniekam uz deklarēto dzīvesvietas adreses vai mājas dzīvokļa adresi, ja personai nav deklarēta adrese (papildu adrese) un tā nav izteikusi vēlmi saņemt dokumentus elektroniski.
 

Atsavināšanas tiesības izmantošanai daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotai personai vai vismaz vienam daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekam ir pienākums sešu mēnešu laikā no Paziņojuma izdošanas dienas (skat. Paziņojuma (vēstules) izdošanas datumu) brīvi izvēlētam zvērinātam tiesu izpildītājam (turpmāk – ZTI) iesniegt pieteikumu lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ievešanai.

Lietas ievešanai iesniedzamie dokumenti :

• Dienesta izdotais Paziņojums ar pielikumiem:
  • Informācija par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, zemesgabalu, atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu (1. pielikums);
  • Informācija par daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram atbilstošo atsavināmās zemes platību un atsavināšanas cenu (2. pielikums).

Atbilstoši iesniegtajiem dokumentiem ZTI ievedīs lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu, kā arī dzīvokļu īpašniekiem, daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kopības pilnvarotajai personai un zemes vienības, uz kuras atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, īpašniekam nosūtīs paziņojumu par lietas ievešanu, norādot termiņu, līdz kuram dzīvokļu īpašniekiem vai to pilnvarotai personai rakstveidā būs jāpaziņo ZTI par dzīvokļu īpašnieku kopsapulces datumu, laiku un norises vietu, kurā tie lems par atsavināšanas tiesības izmantošanu.

Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce lēmuma par atsavināšanas tiesības izmantošanu pieņemšanai sasaucama gada laikā no Paziņojuma izdošanas dienas (skat. Paziņojumu (vēstules) izdošanas datumu).

Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces datumu, laiku un norises vietu dzīvokļu īpašnieki vai to pilnvarota persona ne vēlāk kā 40 dienas pirms kopsapulces norises dienas saskaņo ar ZTI, kura lietvedībā atrodas lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu attiecībā uz konkrēto daudzdzīvokļu dzīvojamo māju.

Pēc kopsapulces datuma, laika un norises vietas saskaņošanas ZTI, izmantojot valsts informācijas sistēmās pieejamo informāciju, sastāda dzīvokļu īpašumu un to īpašnieku aktuālo sarakstu.

Lēmumu par atsavināšanas tiesības izmantošanu dzīvokļu īpašnieki pieņem kādā no norādītajiem veidiem:

• piedaloties un balsojot dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē;
• dzīvokļa īpašniekam personiski paziņojot ZTI par savu balsojumu pirms kopsapulces norises dienas;
• dzīvokļa īpašnieka pilnvarotajai personai paziņojot ZTI par dzīvokļa īpašnieka balsojumu pirms kopsapulces norises dienas.

Dzīvokļa īpašnieks savu balsojumu jautājumā par atsavināšanas tiesības izmantošanu var paziņot ne ātrāk kā 30 dienas un ne vēlāk kā vienu dienu pirms kopsapulces norises dienas personiski vai ar pilnvarotās personas starpniecību, ierodoties tā ZTI prakses vietā, kura lietvedībā atrodas lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu.

Dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē par atsavināšanas tiesības izmantošanu dzīvokļu īpašnieki ir tiesīgi balsot, ja tajā piedalās tas ZTI, kura lietvedībā atrodas lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu attiecībā uz konkrēto māju.

Piedaloties dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, ZTI sastāda aktu par kopsapulces balsojumu par atsavināšanas tiesības izmantošanu, kurā norāda:

• tos dzīvokļu īpašniekus vai to pilnvarotās personas, kas piedalījušās dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē;
• katra dzīvokļa īpašnieka balsojumu.

Aktu par kopsapulces balsojumu par atsavināšanas tiesības izmantošanu paraksta ZTI, dzīvokļu īpašnieku kopsapulces vadītājs un protokolētājs.

Pēc dzīvokļu īpašnieku kopsapulces ZTI 10 dienu laikā sastāda aktu par atsavināšanas tiesības izmantošanu, kurā norāda:

• tos dzīvokļu īpašniekus vai to pilnvarotās personas, kas piedalījušās balsošanā par atsavināšanas tiesības izmantošanu;
• katra dzīvokļa īpašnieka balsojumu;
• "par" un "pret" balsu sadalījumu. 

Lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanu ir pieņemts, ja, saskaitot balsis, “par” nobalsojuši dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no visiem mājā esošiem dzīvokļu īpašumiem.

ZTI paziņotais balsojums nav grozāms vai atsaucams.

Ja pēc balsojuma nodošanas mainās attiecīgā dzīvokļa īpašnieks, dzīvokļa īpašuma ieguvējam iepriekš paziņotais balsojums par atsavināšanas tiesības izmantošanu ir saistošs.
 

Pēc daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku pieņemtā lēmuma par atsavināšanas tiesības izmantošanu visa Paziņojumā norādītā atsavināšanas cena dzīvokļu īpašniekiem iemaksājama ZTI norādītajā depozīta kontā divu gadu laikā no Paziņojuma izdošanas dienas (skat. Paziņojum (vēstules) izdošanas datumu).

Pēc visas atsavināšanas cenas samaksas ZTI paziņos Dienestam par atsavināšanas tiesības izmantošanu. Ja atsavināmā zeme būs visa zemes īpašniekam piederošā zemes vienība, Dienests informēs ZTI, kurš sagatavos un iesniegs zemesgrāmatā attiecīgus nostiprinājuma lūgumus.

Attiecīgi, ja atsavināmā zeme būs tikai daļa no zemes īpašniekam piederošās zemes vienības, Dienests uzsāks tās un zemes īpašniekam paliekošās zemes daļas kadastrālās uzmērīšanas darbu organizēšanu par valsts budžeta līdzekļiem, sadalot zemes īpašniekam piederošo zemes vienību kadastrālās uzmērīšanas darbu laikā.

Informācija par atsavināšanas cenas izmantošanas datumu jebkuram interesentam būs iegūstama arī Latvijas Atvērto datu portālā data.gov.lv (CSV formātā).

Atsavināšanas tiesību par paziņojumā noteikto atsavināšanas cenu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki nav izmantojuši, ja:

• pilnvarotā persona vai vismaz viens dzīvokļa īpašnieks sešu mēnešu laikā no Paziņojuma izdošanas dienas nebūs iesniedzis ZTI pieteikumu lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ievešanai un tam pievienojis Dienesta sagatavoto Paziņojumu ar pielikumiem;
• to pilnvarotā persona vai vismaz viens dzīvokļa īpašnieks ZTI, tā noteiktajā termiņā, nav paziņojis par gada laikā no Paziņojuma izdošanas dienas sasaucamo dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmuma pieņemšanai par atsavināšanas tiesību izmantošanu datumu, laiku un norises vietu.
• ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulce lēmuma pieņemšanai par atsavināšanas tiesību izmantošanu ir sasaukta gada laikā no Paziņojuma izdošanas dienas, par tās norises vietu un laiku ir paziņots ZTI un kopsapulcē dzīvokļu īpašnieku kopība nepieņem lēmumu par atsavināšanas tiesību izmantošanu.
• ja dzīvokļu īpašnieki divu gadu laikā no Paziņojuma izdošanas dienas (skat. Paziņojuma (vēstules) izdošanas datumu) ZTI norādītajā depozīta kontā nav iemaksājuši Paziņojumā norādīto atsavināšanas cenu.

Atbilstoši Dalītā īpašuma izbeigšanas likuma 14. panta astotajai daļai, ja ZTI konstatēs, ka atsavināšanas tiesība atbilstoši nav izmantota, tas ir, visi daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki šajā likumā noteiktajā kārtībā un termiņos ZTI vestās lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ietvaros nav iemaksājuši atsavināšanas cenu ZTI depozīta kontā, ZTI bez liekas kavēšanās atmaksās depozīta kontā veiktās iemaksas atsavināšanas tiesības izmantošanai personām, kuras tās veikušas, un izbeigs lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu.
 

Ja atsavināmā zeme daļā sakrīt ar vienu vai vairākām Kadastra informācijas sistēmā reģistrētām zemes vienībām, Dienests organizē kadastrālo uzmērīšanu zemesgabala sadalei, atdalot no tā atsavināmo zemi vai tās daļu.

Atsavināmās zemes un zemes īpašniekam paliekošās zemes daļas kadastrālo uzmērīšanu veic par valsts budžeta līdzekļiem ne vēlāk kā deviņu mēnešu laikā no dienas, kad atsavināšanas tiesība ir izmantota (2 gadu laikā pēc Dienesta Paziņojuma par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu izdošanas ZTI kontā iemaksāta visa atsavināmās zemes cena). Atsavināmās zemes kadastrālās uzmērīšanas procesu organizē Dienests. 

Atsavināmās zemes kadastrālā uzmērīšana ietver zemes īpašniekam piederošās zemes vienības sadali, atdalot no tās atsavināmo zemes daļu un veicot atsavināmās zemes daļas un zemes īpašniekam paliekošās zemes daļas kadastrālo uzmērīšanu.

Kārtību kādā veicama atsavināmās zemes kadastrālā uzmērīšana nosaka 2023. gada 17. martā stājušie spēkā grozījumi Ministru kabineta noteikumos Nr. 1019 “Zemes kadastrālās uzmērīšanas noteikumi”.

Dienests mērniekam vai komersanta iesniedz tiesiskā pamatojuma dokumentu – vietējās pašvaldības lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai FNZG vai par FNZG pārskatīšanu un grafisko pielikumu (oriģinālu vai atvasinājumu), plānoto (projektēto) zemes vienību kadastra apzīmējumus.

Atsavināmās zemes kadastrālās uzmērīšanas darbos apvidū neaicina piedalīties ierosinātāju (Dienestu), un zemes kadastrālās uzmērīšanas darbus apvidū veic bez tā klātbūtnes.

Atsavināmās zemes kadastrālajā uzmērīšanā sadalāmās zemes vienības īpašnieku uzaicina ar uzaicinājuma vēstuli vai rakstisku uzaicinājumu šajā nodaļā noteiktajā kārtībā. Ja zemes īpašnieks nav ieradies, zemes kadastrālās uzmērīšanas darbus apvidū veic bez tā klātbūtnes.

Atsavināmās zemes kadastrālajā uzmērīšanā uz robežas noteikšanu uzaicina piedalīties uz atsavināmās zemes esošās daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekus un informē par robežas noteikšanu šīs mājas pārvaldnieku, ja tas ir reģistrēts būvniecības informācijas sistēmas dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā, kā arī uzaicina pierobežnieku, kura robežposmā ierīko robežzīmes. 

Ja neviena no uzaicinātajām personām uz robežu noteikšanu nav ieradusies, tas nav šķērslis zemes kadastrālās uzmērīšanas darbu veikšanai.

Atsavināmās zemes kadastrālās uzmērīšanas laikā uzaicināto personu iebildumi par robežas atrašanās vietu apvidū nav šķērslis zemes kadastrālās uzmērīšanas darbu turpināšanai.

Atsavināmās zemes kadastrālā uzmērīšana veicama vienkāršotā veidā – robeža tiek izvērtēta robežposmos, kur tiks noteikti jauni robežpunkti un uzmērīšana tiek veikta tikai sadalošajai projektētajai robežai, pārējās robežas pārzīmē.

Ja zemes kadastrālās uzmērīšanas dēļ mainās Dienesta Paziņojumā norādītā atsavināmās zemes platība, tas neietekmē atsavināšanas cenas apmēru un tās proporcionālo sadalījumu starp vairākiem zemesgabalu īpašniekiem.

Pēc tam, kad ziņas par atsavināmās zemes un zemes īpašniekam paliekošās zemes daļas kadastrālo uzmērīšanu reģistrētas Kadastra informācijas sistēmā, Dienests nosūta ZTI paziņojumu par kadastrālās uzmērīšanas rezultātiem.

Ne daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem, ne zemes, uz kuras atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, īpašniekiem, par atsavināmās zemes noteikšanu, reģistrāciju Kadastra informācijas sistēmā, atsavināšanas cenas aprēķināšanu, atsavināmās zemes un zemes, uz kuras atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, īpašniekam paliekošās zemes kadastrālo uzmērīšanu, ZTI veiktajām darbībām, kā arī īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā uz atsavināto zemi un zemes īpašniekam paliekošo zemi maksa netiks piemērota.

Dienestā saņemts jautājums: Kā tiks mērīta atsavināmā un zemes īpašniekam paliekošā zeme, ja uz zemes īpašnieka zemes atrodas vairākas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, katra atsavināšanas procesu uzsāks savā laikā?

Atbilde: Katras daudzīvokļu dzīvojamās mājas atsavināmās zemes un zemes īpašniekam paliekošās zemes, kadastrālās uzmērīšanas darbi tiks organizēti neatkarīgi, jo arī katras daudzīvokļu dzīvojamā mājas dzīvokļu īpašnieki dalītā īpašuma izbeigšanas procesu uzsāks un noteiktās darbības, līdz zemes kadastrālās uzmērīšanas darbu veikšanai, paveiks savā laikā, kā arī kādas no daudzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem var vispār neuzsākt šo procesu.
 

Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par atsavināšanas tiesības izmantošanu un atsavināšanas cenas samaksa likuma noteiktajā kārtībā un termiņos ir tiesiskais pamats dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz atsavināmo zemi nostiprināšanai zemesgrāmatā.

Pēc Dienesta paziņojuma par atsavināmās un zemes īpašniekam paliekošās zemes uzmērīšanu saņemšanas ZTI, izmantojot datu apmaiņā starp informācijas sistēmām iegūtos aktuālos Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas datus un Kadastra informācijas sistēmas datus, iesniedz zemesgrāmatā elektroniski parakstītus nostiprinājuma lūgumus un lūdz:

• no zemesgabala atdalīt atsavināmo zemi, precizējot paliekošās zemes platības zemesgabala īpašniekam, pievienot atsavināmo zemi mājas zemesgrāmatas nodalījumam un izdarīt īpašuma tiesības atzīmi attiecībā uz dzīvokļu īpašniekiem, kuru dzīvokļa īpašumi nav ierakstīti zemesgrāmatā;
• attiecībā uz zemesgrāmatā ierakstītiem dzīvokļu īpašumiem – pievienot atsavināmās zemes kopīpašuma domājamo daļu, kas atbilst konkrētā dzīvokļa īpašuma kopīpašuma domājamās daļas lielumam, attiecīgā dzīvokļa īpašuma sastāvam un nostiprināt dzīvokļa īpašniekiem īpašuma tiesības. 

Ja atsavināmā zeme sakrīt ar zemesgabalu, ZTI lūdz pievienot atsavināmo zemi daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas zemesgrāmatas nodalījumam un dzīvokļu īpašumiem pievienot atsavināmās zemes kopīpašuma domājamo daļu, kas atbilst konkrētā dzīvokļa īpašuma kopīpašuma domājamās daļas lielumam, attiecīgā dzīvokļa īpašuma sastāvam un nostiprināt dzīvokļa īpašniekiem īpašuma tiesības.

ZTI nostiprinājuma lūgumam pievieno šajā likumā noteiktajā kārtībā sastādītu aktu par:

• atsavināšanas tiesības izmantošanu (ZTI sagatavotais akts par dzīvokļa īpašnieku kopības lēmumu  "par" atsavināšanas tiesības izmantošanu);
• atsavināšanas cenas samaksu (ZTI sagatavotais akts par atsavināšanas cenas samaksu).

Nostiprinājuma lūguma iesniegšanai nav nepieciešama tās personas piekrišana, pret kuru nostiprinājums vērsts, kā arī jebkuru citu trešo personu piekrišana.

Nostiprinot zemesgrāmatā dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz atsavināmo zemi, kā arī veicot izmaiņas zemesgabala īpašnieka zemesgrāmatas nodalījumā, dzīvokļu īpašnieki un zemesgabala īpašnieks ir atbrīvoti no valsts un kancelejas nodevu samaksas par dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību nostiprināšanu un zemesgabala īpašnieku tiesību grozīšanu zemesgrāmatā.

Visas tiesiskās attiecības (tostarp nomas), tiesības (tostarp pirmpirkuma) un pienākumi, kas izriet no piespiedu dalītā īpašuma pastāvēšanas starp daudzdzīvokļu dzīvojamo māju un zemes vienības, uz kuras atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, īpašnieku, izņemot nodibinātie reālservitūti, beidzas līdz ar dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.

Pēc tam, kad dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz atsavināmo zemi ir nostiprinātas zemesgrāmatā, ZTI bez liekas kavēšanās izmaksā atsavināšanas cenu bijušajam zemes īpašniekam.

Lai izmaksātu atsavināšanas cenu vai tās daļu bijušajam zemes īpašniekam, ZTI sazinās ar šo personu un noskaidro tās norēķinu konta numuru kredītiestādē.

Ja bijušais zemes īpašnieks nesniedz informāciju par sava norēķinu konta numuru kredītiestādē, atsavināšanas cena ir glabājama ZTI depozīta kontā līdz brīdim, kad persona pati paziņo ZTI savu norēķinu konta numuru kredītiestādē.

Ja atsavināmā zeme sastāv no vairākām zemes vienībām vai zemes vienību daļām, izmaksājot atsavināšanas cenu bijušajiem zemesgabala īpašniekiem, ZTI ievēro Dienesta izdotajā paziņojumā par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu norādīto atsavināšanas cenas sadalījumu starp zemesgabalu īpašniekiem (kopīpašniekiem).
 

Atsavināšanas tiesības izmantošanas procesu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki var uzsākt no jauna neierobežotu reižu skaitu, daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopībai atkārtoti pieņemot lēmumu par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu, ne agrāk kā:

1. vienu gadu pēc tam, kad ZTI izbeidzis ievesto piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas lietu (gada laikā no Paziņojuma izdošanas dienas nav sasaukta daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulce lēmuma pieņemšanai par atsavināšanas tiesību izmantošanu vai dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē nav pieņemts lēmums par atsavināšanas tiesību izmantošanu, vai divu gadu laikā no Paziņojuma izdošanas dienas ZTI kontā nav iemaksāta visa Paziņojumā norādītā atsavināšanas cena);
2. viena gada un sešu mēnešu laikā no Paziņojuma izdošanas dienas, ja daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotā persona vai vismaz viens daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašnieks nav iesniedzis ZTI pieteikumu lietas ievešanai sešu mēnešu laikā no Paziņojuma izdošanas dienas.

Pēc daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanas par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu dzīvokļu īpašnieku kopībai vai to pilnvarotajai personai atkal jāiesniedz iesniegums par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu pašvaldībā, kura lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai FNZG vai lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai FNZG pārskatīšanu iesniegs Dienestā.

Pēc pašvaldības lēmuma saņemšanas Dienests aprēķinās jaunu atsavināšanas cenu, izdodot jaunu paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu, nosūtot to daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašniekiem un zemes īpašniekam.

Pēc jauna Dienesta izdotā paziņojuma par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu izdošanas dzīvokļu īpašnieki atkal varēs lemt par atsavināšanas tiesības izmantošanu Dalītā īpašuma izbeigšanas likuma noteiktajā kārtībā un termiņos.

Jautājums: Vai dalītā īpašuma izbeigšanas likums attiecināms uz daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, kurā daļa no dzīvokļiem nav privatizēti?

Atbilde: Neatkarīgi no tā, vai dzīvoklis nodots privatizācijai, vai tas ir pašvaldības/ valsts īpašumā, lai uzsāktu dalītā īpašuma izbeigšanas procesu, visiem dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļa īpašumiem ir jābūt reģistrētiem Kadastra informācijas sistēmā.

Jautājums: Ja vienā būvju īpašumā ir vairākas daudzdzīvokļu mājas, bet katra māja grib atsavināt tikai sev nepieciešamo zemi, nepieciešams sadalīt būvju īpašumu. Kāda procedūra būs jāveic dzīvokļu īpašniekiem, lai to veiktu?

Atbilde: Visu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašumu īpašniekiem jāvienojas par būvju īpašuma sadalīšanu, dzīvojamās mājas reģistrējot atsevišķos būvju īpašumos. Jauna būvju īpašuma veidošanu ierosina rajona (pilsētas) tiesā. Papildus, visiem dzīvokļu īpašumu īpašniekiem arī jāvienojas par jaunu kopīpašuma domājamo daļu sadali, ievērojot Dzīvokļa īpašumā likumā noteikto un jāierosina dzīvokļa īpašumu kopīpašuma domājamo daļu aktualizāciju.

Jautājums: Vai daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas privatizācijas procesa laikā sagatavotais robežu plāns būves ierakstīšanai zemesgrāmatā nevar tikt uzskatīts par lēmumu, ar kuru noteikts funkcionāli nepieciešamais zemesgabals?

Atbilde: Nē, nevar, jo zemes robežu plāns ir mērnieka sagatavots dokuments, ne pašvaldības lēmums. Attiecīgi saskaņā ar Dalītā īpašuma izbeigšanas likuma 4.panta piekto, sesto un septīto daļu, pašvaldībai pieņemams lēmums par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu vai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu, kā arī dalītā īpašuma izbeigšanas likums stājās spēkā tikai 2023.gada 1.janvārī attiecīgi zemes robežu plāni ēku (būvju) ierakstīšanai zemesgrāmatā vairumā gadījumu tika gatavoti līdz 2000.gadam, atsevišķos gadījumos arī vēlāk, bet jebkurā gadījumu, tie nav gatavoti pamatojoties uz Dalītā īpašuma izbeigšanas likuma normām.

Jautājums: Vai privatizācijas procesa laikā sagatavotais robežu plāns ēkas (būves) ierakstīšanai zemesgrāmatā var būt kā pielikums pašvaldības lēmumam par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu kā funkcionāli nepieciešamā zemesgabala projekts?

Atbilde: Jā, var, ja tajā tiek norādīts Ministru kabineta 2015.gada 8.septembra noteikumu Nr.522 “Privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanas kārtība”19.3. un 19.4.apakšpunktos noteiktais, tas ir, tās zemes vienības kadastra apzīmējums un robežas grafiskas attēlojums, uz kuras atrodas funkcionāli nepieciešamais zemes gabals vai tā daļa, un platība, kādu funkcionāli nepieciešamais zemes gabals vai tā daļa aizņem konkrētajā zemes vienībā, un tās atlikušo platību.

Jautājums: Vai funkcionāli nepieciešamās zemes noteikšanai iepriekš sagatavotos zemes robežu plānus ēku (būvju) ierakstīšanai zemesgrāmatā Dienests pašvaldībām izsniegs bez maksas?

Atbilde: Nē, Dienests iepriekš sagatavotos zemes robežu plānus ēku (būvju) ierakstīšanai zemesgrāmatā bez maksas neizsniegs, jo:

tam Dienestam nav piešķirti valsts budžeta līdzekļi;

neviens normatīvais akts neparedz, ka funkcionāli nepieciešamās zemes noteikšanai izmantojami iepriekš sagatavotie zemes robežu plāni ēku (būvju) ierakstīšanai zemesgrāmatā.

Jautājums: Vai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu pārskatīšana kvartāla robežās un tās apstrīdēšanas iespēja nekavēs izbeigt dalīto īpašumu mājās, kurās uzsākta atsavināšanas tiesību izmantošana?

Atbilde: Jā, kavēs, taču jāņem vērā, ka apstrīdēt iespējams ne tikai pašvaldības lēmumu par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu kvartāla robežās, bet arī pašvaldības lēmumu par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu vai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu arī tad, ja tas nav skāris citas kvartāla robežās noteiktos funkcionāli nepieciešamos zemesgabalus. Attiecīgi saskaņā ar Dalītā īpašuma izbeigšanas likuma 6.panta otro daļu, jebkuras tālākās dalītā īpašuma izbeigšanas darbības iespējams tikai pēc tam, kad attiecīgais pašvaldības lēmums kļuvis neapstrīdams.

Jautājums: Vai var veidoties situācija, ka sadalot zemes īpašniekam piederošo zemi, paliekošā zemes vienība būs tāda, ka zemes īpašnieks to nevarēs izmantot?

Atbilde: Pašvaldībai ir būtiski, lemjot par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu vai tā pārskatīšanu, ievērot likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 28.panta otrajā daļā noteiktos kritērijus, kā arī Ministru kabineta 2015.gada 8.septembra noteikumos Nr.522 “Privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanas kārtība” noteiktos nosacījumus (šo noteikumu 14.-17.punkts), tā lai zemes īpašniekam paliekošā zeme atbilstu attiecīgās pašvaldības teritorijas plānojumā noteiktajiem teritorijas izmantošanas un apbūves nosacījumiem. Ja atlikušo zemes daļu nevar izdalīt zemes īpašniekam, iekļaujot funkcionāli nepieciešamajā zemes gabalā, pašvaldībai meklēt risinājumu, sadarbībā ar zemes īpašnieku par attiecīgās zemes turpmākās izmantošanas iespējām atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajai kārtībai par pašvaldības teritorijas plānošanu.

Funkcionāli nepieciešamā zemes gabala projekta izstrādē pašvaldībai ir iespējams pieaicināt zemes ierīcības darbos sertificētas personas.

Jautājums: Ja piebraucamais ceļš kalpo vairākām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām, vai to var iekļaut daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamajā zemesgabalā?

Atbilde: Funkcionāli nepieciešamais zemesgabals nosakāms atbilstoši Ministru kabineta 2015.gada 8.septembra noteikumu Nr.522 “Privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanas kārtība”, no kuru 12.punkta izriet, ka nosakot funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu, no tā nodrošina piekļuvi ielai, ceļam vai piebrauktuvei. Attiecīgo ielu, ceļu vai piebrauktuvi drīkst iekļaut funkcionāli nepieciešamajā zemes gabalā, ja tie atbilstoši normatīvajiem aktiem par vispārīgo teritorijas plānošanu, izmantošanu un apbūvi nav uzskatāmi par publisko ārtelpu.

Jautājums: Vai daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabalā var tikt iekļauta arī privātmāja?

Atbilde: Saskaņā ar Ministru kabineta 2015.gada 8.septembra noteikumu Nr.522 “Privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanas kārtība” 3.puntā noteikts, ka funkcionāli nepieciešamajā zemes gabalā iekļauj zemi, uz kuras pilnībā vai daļēji atrodas tai piesaistītā dzīvojamā māja, kā arī tās uzturēšanai, apsaimniekošanai un funkcionēšanai nepieciešamie infrastruktūras, labiekārtojuma un komunikāciju elementi.

Attiecīgi saskaņā ar likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 28.panta pirmās daļas 3.punktu Privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala platību un robežas nosaka, ja privatizējamā valsts vai pašvaldības dzīvojamā māja pilnībā vai daļēji atrodas uz fiziskajai vai juridiskajai personai piederošas zemes.

No minētā izriet, ka katrai privatizētai daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai jābūt noteiktam savam funkcionāli nepieciešam zemesgabalam. Uz tā nevar atrasties cita dzīvojamā māja, vai mājas, kuras nav saistītas ar privatizējamo daudzdzīvokļu dzīvojamo māju.