Vērtību ietekmējošie faktori

Zemes lietošanas mērķis

Lietošanas mērķis raksturo zemes pašreizējo izmantošanu vai pašvaldības teritorijas plānojumā (detālplānojumā) norādīto atļauto zemes izmantošanu.

Lietošanas mērķi nosaka katrai Kadastrā reģistrētai zemes vienībai un zemes vienības daļai (nomas zemei). Tāpat to nosaka tādām zemes vienībām, kas pēc zemes uzmērīšanas vēl  tikai tiks reģistrētas Kadastrā.

Lietošanas mērķi nosaka pašvaldība, kurā nekustamais īpašums atrodas, izņemot zemes vienībām, kuras izmanto Aizsardzības ministrija, Iekšlietu ministrija, Ieslodzījuma vietu pārvalde vai valsts drošības iestādes – tādām zemes vienībām lietošanas mērķi nosaka attiecīgā valsts institūcija.

Valsts zemes dienests atbilstoši noteiktajam lietošanas mērķim aprēķina zemes kadastrālo vērtību. No lietošanas mērķa ir atkarīgs, kādu vērtību zonējumu (piemēram, lauksaimniecības zemes, dzīvojamo māju apbūves), viena kvadrātmetra bāzes vērtību (piemēram, dzīvojamā, ražošanas vai komercapbūve) un korekcijas koeficientus (piemēram, virsstandarta platība zemei un ēkām) vērtības aprēķinos piemēro.

Būves (telpu grupas) lietošanas veids raksturo būves (telpu grupas) izmantošanu jeb to, kādai funkcijai būve (telpu grupa) paredzēta un to nosaka pašvaldības būvvalde. Lietošanas veids  atbilstoši “Būvju klasifikācijas noteikumiem”^* noteikts katrai Kadastrā  reģistrētai ēkai, inženierbūvei un telpu grupai. Ja ēkā ir telpu grupas ar atšķirīgām izmantošanām, galveno lietošanas veidu aprēķina kopējās izmantojamās platības sadalījumam telpu grupām pa atsevišķiem lietošanas veidiem. Galveno lietošanas veidu norāda būves kadastrālās uzmērīšanas dokumentos.

Lietošanas veidu telpu grupām arī norāda būves kadastrālās uzmērīšanas dokumentos. Kadastrā reģistrētie telpu grupu lietošanas veidi ir par pamatu atbilstošā būves tipa noteikšanai^*, no kā atkarīga piemērojamā bāzes vērtība (EUR/kv.m.) ēkas vērtības aprēķinam.

^* izņemot daudzfunkcionālās ēkas – ja veikta kadastrālā uzmērīšana (pilna tehniskā inventarizācija), vērtības aprēķinā ēkas tipu neizmanto, jo kadastrālo vērtību iegūst, summējot visām telpu grupām aprēķinātās vērtības.

Nekustamā īpašuma apgrūtinājumi ir viens no kadastrālo vērtību samazinošiem lielumiem. Taču ne visus objektam noteiktos apgrūtinājumus ņem vērā vērtības aprēķinā. Lai noteiktu, kādi apgrūtinājumi ietekmē zemes un ēkas vērtību tirgū, Valsts zemes dienests analizē nekustamā īpašuma tirgus informāciju par zemes un ēkas vērtību ar noteiktiem apgrūtinājumiem un vērtību bez apgrūtinājumiem. Tādējādi Vērtēšanas noteikumos ir noteikti apbūves zemes un lauku zemes vērtību ietekmējošie apgrūtinājumi, kā arī ēkas un inženierbūves vērtību ietekmējošie apgrūtinājumi.

Aprēķinot kadastrālo vērtību, ņem vērā tikai tādus apgrūtinājumus, kuri reģistrēti Kadastrā.

Apgrūtinājumus Kadastrā reģistrē, pamatojoties uz sertificēta mērnieka izgatavotu Apgrūtinājumu plānu, pašvaldības izsniegtu izziņu, citas institūcijas izsniegtu dokumentu u.c. Informācija par apgrūtinājumu reģistrāciju

Apgrūtinājumu ietekmi uz vērtību izsaka koeficienta veidā t.i., kā apgrūtinājumu korekcijas koeficientu.

Apbūves zemi ietekmējošie apgrūtinājumi

Apbūves zemi ietekmējošie apgrūtinājumi un to izvērtējums ir noteikts Vērtēšanas noteikumu 4. pielikumā.

Atkarībā no apgrūtinājumu veida, tos iedala divās grupās:

• apgrūtinājumi, kuri neatkarīgi no aizņemtās platības zemes vērtību samazina par 20% (apgrūtinājumu korekcijas koeficients ir 0,8); piemēram, tie ir: īpašuma atrašanās Baltijas jūras un Rīgas jūras līča krasta kāpu aizsargjoslā, kultūras pieminekļa teritorijā;
• apgrūtinājumi, kuriem būtiska ir to aizņemtā platība, jo apgrūtinātās platības vērtību samazina par 45% (apgrūtinājumu korekcijas koeficienti ir no 0,98 līdz 0,55); piemēram, tie ir: īpašuma atrašanās dažāda veida komunikāciju (ūdensvada, gāzes, elektrības) aizsargjoslās, sarkanajās līnijās.

Ja reģistrēti abu veida apgrūtinājumi, tad kadastrālās vērtības aprēķinā piemēro koeficientu ar skaitliski mazāko vērtību. Piemēram, zemes vienība atrodas valsts nozīmes kultūras pieminekļa teritorijā (koeficients 0,8) un tās visa platība atrodas ielas sarkanajās līnijās (koeficients 0,55) – kadastrālās vērtības aprēķinā piemēros  koeficientu ar skaitliski mazāko vērtību – 0,55.

Ja Kadastrā reģistrēts apgrūtinājums, kura aizņemtā platība nav reģistrēta, tad zemes kadastrālo vērtību samazina tikai par 1 % (apgrūtinājumu korekcijas koeficients 0.99).

Apgrūtinājums “Piesārņota vieta” attiecīgajai zemes vienības platībai kadastrālo vērtību samazina par 100%. Piemēram, ja visai zemes vienības platībai būs reģistrēts šāds apgrūtinājums, tad kadastrālā vērtība būs 0 lati.

Lauku zemei ietekmējošie apgrūtinājumi

Lauku zemei ietekmējošie  apgrūtinājumi un to izvērtējums arī ir noteikts Vērtēšanas noteikumu 4. pielikumā.

Atšķirībā no apbūves zemes apgrūtinājumu izvērtēšanas, lauku zemei kadastrālās vērtības aprēķinā ņem vērā visus apgrūtinājumus, un atkarībā no to aizņemtās platības zemes kadastralo vērtību samazina:

• par 5% (apgrūtinājumu korekcijas koeficients ir 0.95), ja apgrūtinātā platība aizņem mazāk nekā 20% (neieskaitot) no zemes vienības platības vai apgrūtinātā platība nav reģistrēta;
• par 10% (apgrūtinājumu korekcijas koeficients ir 0.90), ja apgrūtinātā platība aizņem 20 – 40% (neieskaitot) no zemes vienības platības;
• par 15% (apgrūtinājumu korekcijas koeficients ir 0.85), ja apgrūtinātā platība aizņem 40 – 60% (neieskaitot) no zemes vienības platības;
• par 20% (apgrūtinājumu korekcijas koeficients ir 0.80), ja apgrūtinātā platība aizņem 60 – 80% (neieskaitot) no zemes vienības platības;
• par 30% (apgrūtinājumu korekcijas koeficients ir 0.70), ja apgrūtinātā platība aizņem 80% un vairāk no zemes vienības platības.

Apgrūtinājums “Piesārņota vieta” tāpat kā apbūves zemei kadastrālo vērtību samazina par 100%.

Būvei ietekmējošie apgrūtinājumi

Būvei (ēkai un inženierbūvei) vienīgais ietekmējošais apgrūtinājums ir Valsts kultūras pieminekļu aizsardzības inspekcijas noteiktais statuss valsts vai vietējas nozīmes kultūras piemineklis. Ja būvei šāds apgrūtinājums ir reģistrēts, tad kadastrālo vērtību samazina:

• par 45% (apgrūtinājumu korekcijas koeficients 0.55), ja būve ir valsts nozīmes kultūras piemineklis;
• par 35% (apgrūtinājumu korekcijas koeficients 0.65), ja būve ir vietējas nozīmes kultūras piemineklis.

Šādus samazinājumus piemēro, aprēķinot  kadastrālo vērtību arī telpu grupām daudzfunkcionālās ēkās.

Pārliecināties par Kadastrā reģistrētajiem apgrūtinājumiem un to aizņemtajām platībām nekustamā īpašuma īpašnieks var  jebkurā VZD klientu apkalpošanas centrā, pieprasot bezmaksas izdruku, tāpat datus var pārbaudīt, izmantojot elektronisko pakalpojumu  “Mani dati Kadastrā” portālā Latvija.lv.

Kadastrālās vērtības aprēķinā izmantojamo platību zemei iegūst, sertificētam mērniekam uzmērot zemi. Kadastrā reģistrē zemes robežu plānā norādīto zemes vienības platību.

Lielām zemes vienībām kadastrālo vērtību koriģē, samazinot vērtību tai platībai, kas pārsniedz standartplatību. Tāpat kā ēkām,  standartplatības un to korekcijas koeficienti visās pašvaldībās ir noteiktas individuālās apbūves zemei, ražošanas objektu apbūves zemei, komercdarbības un sabiedriskas nozīmes apbūves zemei.

Zemes vērtības aprēķins, izmantojot standartplatību, ir analogs ēkas vērtības aprēķinam.

Kadastrālās vērtības aprēķinā izmantojamo platību  būvei iegūst uzmērīšanas rezultātā, Valsts zemes dienesta kadastrālajam uzmērītājam uzmērot būvi. Kadastrā reģistrē būves kadastrālās uzmērīšanas lietā norādīto būves platību. Aprēķinot kadastrālo vērtību ēkai, ir svarīgs ēkas kopējās platības sadalījums pa telpām: iekštelpas, ārtelpas, palīgtelpas, jo, atkarībā no ēkas veida, no 2012.gada 1.janvāra  piemēro vērtību samazinošos koeficientus:

Savrupmājām^* -

• ārtelpu platībai – 0.3;
• Pagrabstāva platībai-  0.6;
• Šķūņa platībai, kas ietilpst ēkas kopplatībā – 0.3;
• Garāžas un kūts platībām, kas ietilpst ēkas kopplatībā – 0.6.

^* individuālās dzīvojamās mājas, dārza mājas, dvīņu, rindu mājas.

Daudzfunkcionālām ēkām^** -

• ārtelpu platībai – 0.3;
• koplietošanas telpu platībai, garāžas platībai, pagraba platībai – 0.3;
• dzīvokļa platībai pagrabstāvā – 0.6;
• dzīvokļa platībai pirmajā stāvā – 0.9.

^** Daudzfunkcionālas ēkas – daudzdzīvokļu ēkas, biroju ēkas un tirdzniecības ēkas, ja tajās ir dzīvojamā telpu grupa, pārējās nedzīvojamās ēkas, ja dzīvojamo telpu grupu platību summa ir lielāka nekā ēkas galvenajam lietošanas veidam atbilstošo telpu grupu platība.

Citām nedzīvojamām ēkām^*** – ārtelpu platībai – 0.3

^*** Viesnīcas, restorāni, kafejnīcas, biroju ēkas, tirdzniecības ēkas, ražošanas ēkas, teātri, plašizklaides ēkas, skolas, universitātes, ārstniecības ēkas, sporta ēkas, policijas un ugunsdzēsības ēkas.

Precīzs ēku uzskaitījums ir pieejams Vērtēšanas noteikumos. Šādus vērtību samazinošos koeficientus piemēro tikai tādām ēkām, kurām ir veikta pilna kadastrālā uzmērīšana – ir iegūti dati par telpām. Koeficientus nepiemēro tādām ēkām, kurām dati iegūti masveida apsekošanas rezultātā jeb nepilnā tehniskā inventarizācijā (nav datu par telpām).

Ēkām, kurām nav veikta pilna kadastrālā uzmērīšana un tās pēc apjoma ir lielas, kadastrālo vērtību koriģē, samazinot vērtību tai platībai, kas pārsniedz standartapjomu. Nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīzes rezultātā, atsevišķās pašvaldībās standartapjomi un to korekcijas koeficienti ir noteikti individuālajām dzīvojamām mājām, visās pašvaldībās – ražošanas ēkām, noliktavām, tirdzniecības ēkām, birojiem  u.c.

Piemēram, Daugavpilī individuālai dzīvojamai koka mājai noteiktais standartapjoms ir 140 kv.m. un apjoma korekcijas koeficients ir 0.70. Pieņemot, ka māja ir 200 kv.m. liela un ēkas bāzes vērtība ir 100 EUR/kv.m., kadastrālā vērtība būs:

140 kv.m. x 100 EUR/kv.m. + (200 kv.m. – 140 kv.m.) x 0.70 x 100 EUR/kv.m. =14 000 EUR + 4 200 EUR = 18 200 EUR.

Zemes kadastrālās uzmērīšanas rezultātā iegūto zemes sadalījumu zemes lietošanas veidos (pļavas, ganības, meža zeme, krūmāji u.c.) izmanto lauku apvidū lauku zemes vērtības aprēķinā zemes vienībām, kurām Kadastrā reģistrēti šādi lietošanas mērķi:

• zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā darbība ir lauksaimniecība;
• zeme, uz kuras galvenā saimnieciskā darbība ir mežsaimniecība;
• īpaši aizsargājamās dabas teritorijas, kurās saimnieciskā darbība ir aizliegta ar normatīvo aktu;
• publiskie ūdeņi;
• fizisko un juridisko personu īpašumā vai lietošanā esošo ūdeņu teritorijas;
• dīķsaimniecība.

Atšķirīgu zemes vērtību nosaka šādiem zemes lietošanas veidiem:

• Lauksaimniecībā izmantojamai zemei (aramzeme, pļavas, ganības, augļu dārzi);
• Meža zemei;
• Zemei zem ēkām un pagalmiem;
• Zemei zem zivju dīķiem;
• Pārējai zemei (krūmājiem, purviem, zemei zem ūdeņiem (izņemot zemi zem zivju dīķiem), zemei zem ceļiem un eksplikācijā uzrādītajai pārējai zemei).

Kadastrālā vērtība dabā līdzīgiem īpašumiem var būtiski atšķirties, ja Kadastrā reģistrēti tādi zemes lietošanas veidi, kuri šobrīd neatbilst situācijai dabā. Visraksturīgākā situācija var būt, kad zeme aizaug ar krūmiem.

 Zemes lietošanas veidus neizmanto apbūves zemes, t.sk. pilsētu zemes, kurai noteikti iepriekš uzskaitītie lietošanas mērķi, vērtības aprēķinam, kaut arī Kadastrā un zemesgrāmatā šādi lietošanas veidi ir reģistrēti. Lai situācija Kadastrā atbilstu situācijai dabā, nepieciešams aktualizēt zemes lietošanas veidus, veicot zemes kadastrālo uzmērīšanu.

Lauksamniecībā izmantojamās zemes un meža zemes kvalitāte

Zemes vērtības lielumu ietekmē ne tikai reģistrētie zemes lietošanas veidi, bet arī  lauksaimniecībā izmantojamās zemes un meža zemes kvalitāte.

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitāte raksturo zemes produktivitāti (vai labumu, ko augsne var dot īpašniekam, ja tā tiek pareizi apstrādāta un izmantota). Zemes produktivitāte ir atkarīga no augsnes tipa (velēnu podzolētā, glejotā, velēnu karbonātiskā u.c.), augsnes mehāniskā sastāva (māls, smilšmāls, smilts u.c.), cilmieža, augsnes skābuma reakcijas, meliorācijas sistēmas stāvokļa, zemes gabala kontūras un platības, akmeņainības, reljefa.

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitāti jeb kvalitatīvo novērtējumu izsaka ballēs un viena zemes vērtības balle ir atbilst 70 kg rudzu, kas naudas izteiksmē sastāda 3,71 Ls. No 2012.gada 1.janvāra lauksaimniecībā izmantojamās zemes atkarībā no kvalitatīvā novērtējuma iedala septiņās (7) kvalitātes grupās.

Ņemot vērā nekustamo īpašumu darījumu cenas ar lauksaimniecības zemi, pašvaldību teritorijas ir apvienotas vērtību līmeņu grupās un vienai šādai grupai atbilst pašvaldības teritorijas ar līdzīgu lauksaimniecībā izmantojamās zemes IV kvalitātes grupas cenu līmeni.

Lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtību zonējumā visa valsts teritorija sadalīta 25 vērtību līmenī (18 – lauku teritorijās un 7 – pilsētās). Katrai kvalitātes grupai ir noteiktas lauksaimniecībā izmantojamās zemes bāzes vērtības EUR/ha, kuras izmanto vērtības aprēķinam.

Konkrētajai zemes vienībai lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitatīvo novērtējumu (balles) nosaka Valsts zemes dienesta vērtēšanas speciālisti, izmantojot kartogrāfiskos materiālus – lauksaimniecībā izmantojamās zemes kvalitātes novērtējuma pamatkartes vai zemes kvalitātes vērtēšanas un augsnes kartēšanas materiālus. Novērtējuma balles nosaka kamerāli, neapsekojot zemes vienību dabā.

Ja lauksaimniecībā izmantojamai zemei vērtību nosaka, piemērojot atbilstošās novērtējuma balles zemes bāzes vērtību, tad lietošanas veidiem:

• Zemei zem ēkām un pagalmiem – piemēro IV kvalitātes grupas zemes bāzes vērtību;
• Zemei zem zivju dīķiem  – piemēro IV kvalitātes grupas zemes bāzes vērtību;
• Pārējai zemei (krūmājiem, purviem, zemei zem ūdeņiem (izņemot zemi zem zivju dīķiem), zemei zem ceļiem un eksplikācijā uzrādītajai pārējai zemei) – piemēro I kvalitātes grupas zemes bāzes vērtību, reizinātu ar koeficientu 0,8.

Meža zemes kvalitāti raksturo meža augšanas apstākļu tips – sils, mētrājs, lāns gārša u.c.